Минимальная ставка по ипотеке в германии ‒ 0,92%, а в россии в сбербанке и втб24 ‒ 9,1%

Тонкости ипотечного кредитования

Чтобы быть уверенным в том, что соглашение с банком заключено на взаимовыгодных условиях, нужно изучить основу ипотечной системы Германии, о некоторых аспектах которой речь пойдет ниже. вариант погашения кредита удобен ему в конкретном случае.

Для банковской сферы ФРГ характерен индивидуальный подход к любому клиенту. При четких общих требованиях менеджеры внимательно рассматривают каждый случай и подбирают приемлемый вариант платежей.

Лимит ипотечного кредитования

Стандартный жилищный займ не превышает 65% от общей стоимости приобретаемого жилья. Это возможный максимум, который могут дать банки. При такой сумме ставка будет весьма привлекательной для клиента, а срок кредита установлен в рамках 10-15 лет.

Если денег на крупный первоначальный взнос у клиента нет, то ему придется запрашивать у банка больший ипотечный лимит. Финансовое учреждение может пойти на встречу клиенту, но в этом случае поднимет процентную ставку. В зависимости от ситуации она может подняться вдвое. Автоматически вырастет и срок действия договора – до 20-25 лет.

Переплаты и недоплаты

Педантичные немецкие банкиры не принимают отсрочек ежемесячных траншей по кредиту. Такие явления как «ипотечные каникулы», «перерыв» или «реструктуризация долга» в Германии неизвестны. Поэтому перед оформлением ипотеки иностранцам стоит просчитать, смогут ли они добросовестно выполнять свои обязательства.

Но, несмотря на строгость, банки гибко подходят к ежемесячным выплатам, допуская:

• Повышение ставки для сокращения срока кредитование;
• Понижение ставки для продления договора;
• Изменение графика платежей (за весь срок сотрудничества с банком такое возможно сделать 2-3 раза);
• Единовременные долевые выплаты.

Последний пункт существенно сокращает долевое бремя. Если клиенту необходимо, то финансовое учреждение вносит в договор пункт о единовременном транше 1 раз в год в размере 5% от оставшегося долга. Сумма устанавливается в размере 1-5%. Больший платеж банки обычно не принимают.

Сроки оформления

От начала изучения рынка недвижимости до совершения сделки в Германии проходит около 4 месяцев. Из них:

• 1,5 месяца занимает поиск объекта недвижимости;
• 4 недели уходят на визит в банки;
• 4 недели уходят на визит в банки;
• 2-3 недели нужно выделить на сбор документов;
• до 4 недель кредитное учреждение рассматривает заявку;
• 2-3 дня регистрируется сама сделка.

Ряд банков рассматривает заявку в течение 1,5 месяцев. Поэтому договариваясь с продавцом, нужно прописывать в соглашении длительный срок расчетов.

Срок ипотеки

Рассматривая практику ипотечного кредитования в Германии, выясняется, что средний срок займа составляет 10 лет. Россияне могут оформить договор с банком на 5-40 лет.

Немцы осторожно относятся к рискам невыплаты кредита. В стране редко доходит до продажи квартиры с торгов в случае пропуска нескольких платежей

Если у заемщика возникают серьезные материальные проблемы он сразу сообщает о них в финансовое учреждение. После рассмотрения заявки ему идут на встречу и продлевают действия договора, параллельно снижая ежемесячную кредитную нагрузку.

Страхование жизни

Большая часть немецких банков практикует выдачу ипотеки только при обязательном страховании жизни заемщика. Это делается с согласия клиента и обеспечивает обеим сторонам соглашения материальную безопасность при наступлении страхового случая.

Самый распространенный вариант страхования – это Risikolebensversicherung. Он выстраивается по следующей схеме:

• Застрахованное лицо вносит платеж каждый год;
• В случае смерти клиента полное возмещение получает его семья;
• Если страховой случай не наступил, то компания выплачивает клиенту всю накопленную сумму.

Выплата может быть единовременной или раздробленной на несколько частей.

Поданные на рассмотрение документы кредитное учреждение тщательно проверяет. Если в них обнаружатся ошибки или подлог, то потенциальный заемщик не получит жилищный займ в ФРГ. Все последующие попытки будут прерываться на стадии переговоров с банком.

Зачем российским гражданам покупать жилье за границей в ипотеку

Для каких целей жители РФ приобретают зарубежную недвижимость? Примечательно, что до наступления 2014 года российские граждане, покупающие жилье за границей, делали это преимущественно для личного, некоммерческого использования. Однако ощутимая девальвация отечественной валюты, произошедшая в 2014 году, некоторым образом изменила эту мотивацию. Покупка иностранной жилплощади становится теперь доступным способом сбережения стоимости имеющихся денежных накоплений.

Проведенные исследования показывают, что около 80% российских покупателей зарубежной недвижимости являются индивидуальными предпринимателями и собственниками бизнеса. Они чаще всего отдают предпочтение покупке объектов в Черногории, Чехии, Австрии, Франции. Российские инвесторы, намеревающиеся получать доход от сдачи жилплощади в аренду, очень часто оформляют ипотеку в Португалии, Греции, Болгарии. Объекты гостиничной недвижимости приобретаются обычно в Греции, Австрии. Особой популярностью у российских предпринимателей пользуется коммерческая недвижимость, находящаяся в Германии.

Порядка 40% инвесторов из РФ планируют заработать на выгодной перепродаже зарубежного жилья, то есть получить доход за увеличения рыночной стоимости ранее купленного объекта недвижимости. Руководствуясь данными соображениями, они чаще всего вкладывают личные средства в объекты, расположенные на географических территориях Португалии, Германии, Великобритании.

Российские инвесторы, намеревающиеся приобрести жилье за рубежом, учитывают фактор легализации собственного пребывания на территории соответствующего иностранного государства. Данные проведенных опросов показывают, что порядка 34% респондентов, покупающих заграничную жилплощадь, желают переехать в другую страну для постоянного проживания. Стоит отметить, что определенные страны правомерно предоставляют вид на жительство гражданам иных государств, инвестирующим в жилые объекты и коммерческую недвижимость, находящиеся на территории страны – реципиента инвестиций. Таким образом, покупка недвижимого объекта может стать законным основанием для легализации проживания инвестора.

Требования банков к заёмщикам

Потенциальный заёмщик и объект кредитования должны соответствовать определённым критериям.

Главная задача соискателя кредита – подтвердить платёжеспособность (финансовое благополучие, стабильная работа, высокая зарплата и легальность источника дохода).

Среди обязательных требований:

• наличие счёта в банке, на который регулярно поступают средства в течение как минимум двух последних лет;
• наличие денежных средств на первоначальный взнос;
• возраст – от 21 до 65 лет;
• подтверждение доходов (для физических лиц это справки о доходах за последние полгода, зарплатный лист с места работы, от предпринимателей – выписки о движении денежных средств по счетам за два последних года);
• отсутствие плохой кредитной истории.

Екатерина Демидова
генеральный директор
Dem Group GmbH

Кредит на покупку недвижимости в Германии может получить человек, постоянно живущий, например, в России. При этом надо выполнить три условия.
1. Представить справку из банка о наличии собственного капитала в размере 50% стоимости объекта.
2. Представить справку о доходах – у идеального заёмщика зарплата должна превышать €2 тыс. в месяц.
3. На покупаемую недвижимость должен быть заключён договор аренды – к сожалению, купить в кредит квартиру для личного проживания человеку, не живущему в Германии и не имеющему дохода на территории страны, сейчас нереально.

Определить размер доступного кредита и ежемесячный платёж помогут немецкие ипотечные калькуляторы:

Предложения от банков Германии

Сравним предложения разных банковский учреждений по ипотечному кредиту. Условия равные: 100 000 евро сроком на 10 лет. Самые выгодные условия предлагает Immo-finanzcheck со ставкой кредита в 0,92%. Расчет сделан на основе принятых условий, они могут увеличиваться или уменьшаться в зависимости от личной ситуации и изменений условий.

Таблица. 5. Ипотека в банках ФРГ – чистая сумма 100000 евро на 10 лет

Банки		Годовая процентная ставка, в%	Фиксированная ставка заимствования, в %	Оценка (ежемесячное погашение), евро
Immo-finanzcheck		0,92	0,92	243,33
Comdirect bank		1,11	1.10	259,17
Allianz		1,27	1,26	272,5
ING		1,47	1,43	289,17

Удалённая сделка

Недвижимость в Германии можно приобрести без визита в страну. Для проведения сделки покупатель оформляет нотариальную доверенность на представителя, например агента, или специальное согласие на совершение конкретной сделки от его имени (Genehmigung). Этот документ готовят у нотариуса в родной стране, затем апостилируют и переводят на немецкий язык. Оригинал отправляют в Германию почтой или курьерской службой.

Читайте подробнее о дистанционных сделках

• Рынок не ждёт: как дистанционно совершить сделку с недвижимостью в Германии?
• Удалённая покупка недвижимости в Германии. Кейсы для инвестиций

Налоги и дополнительные расходы при покупке недвижимости в Германии

Налог на покупку недвижимости

Обязательным условием внесения нового собственника в поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer). Размер налога варьируется в зависимости от региона. Например, в Берлине он сейчас составляет 6%.

За уплату этого налога отвечают солидарно покупатель и продавец. В большинстве случаев в договоре указывается, что все сопутствующие расходы по оформлению сделки несёт покупатель.

Обязательным условием внесения нового собственника в поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer)

Продавец оплачивает расходы, связанные с удалением обременений, зарегистрированных в поземельной книге, а также расходы по дополнительному заверению договора (Nachgenehmigung), если он не смог присутствовать на основном заверении (Beurkundung).

К расходам со стороны покупателя относятся: налог на приобретение недвижимости, нотариальные услуги, издержки на переоформление прав собственности, комиссия маклера.

Ставки налога на покупку недвижимости в Германии в 2020 году

Федеральная земля	Налоговая ставка
Берлин	6,0%
Бранденбург	6,5%
Баден-Вюртемберг	5,0%
Бремен	5,0%
Гамбург	4,5%
Нижняя Саксония	5,0%
Северный Рейн – Вестфалия	6,5%
Рейнланд-Пфальц	5,0%
Саар	6,5%
Саксония-Анхальт	5,0%
Шлезвиг-Гольштейн	6,5%
Тюрингия	6,5%
Бавария	3,5%
Гессен	6,0%
Мекленбург – Передняя Померания	6,0%
Саксония	3,5%

Оплата услуг нотариуса

Нотариальные расходы рассчитываются по специальной таблице, в соответствии с которой взимается определённая сумма за каждую операцию. В среднем получается порядка 1,5% от рыночной цены, но если стоимость недвижимости низкая, то гонорар нотариуса может быть и выше – около 2-3%. И наоборот, при покупке дорогих объектов процент ниже среднего.

Расходы на регистрацию нового собственника

Расходы на регистрацию прав собственности в поземельной книге составляют в среднем 0,5% или до 1,0%, если стоимость недвижимости низкая.

Комиссия риелтора

Комиссия маклера составляет в среднем от 3 до 6% + НДС, и платит её в большинстве случаев покупатель.

Иногда комиссия или её часть взимается с продавца и включена в стоимость недвижимости.

По более дешёвым объектам маклеры иногда самостоятельно устанавливают фиксированную сумму комиссионного вознаграждения.

Ипотека в Германии

Иностранцы могут рассчитывать на ипотеку в немецких банках. Но в этом случае вырастут затраты: за рассмотрение кредита ставка в среднем 1% от цены объекта.

С иностранными заёмщиками работают многие немецкие банки, например:

Типичные условия предоставления кредитов в Германии

Ставка для кредита на 30 лет	2,79%
Ставка для кредита на 15 лет	2,23%
Ставка для кредита на 5 лет и менее	3,12%

Обзор ситуации на рынке недвижимости Германии

Ранее ожидалось, что многолетний бум на немецком жилищном рынке закончится из-за снижения доходов населения, роста безработицы и ослабления экономики. Но в третьем квартале 2020-го дома и квартиры в стране подорожали на 7,8% за год, согласно данным Федерального статистического ведомства, а по версии портала Global Property Guide – на 12,4%.

Доходность же от аренды в мегаполисах последние несколько лет падает. По итогам третьего квартала 2020 года в центре Берлина она составляет 2,99% годовых до вычета налогов, во Франкфурте – 3,70%, в Мюнхене – 2,86%.

• Ограничений на покупку недвижимости в Германии для россиян и граждан стран СНГ нет. Если собственность оформляется на юридическое лицо, потребуется документ из Торговой палаты (Handelskammer), который подтверждает законность деятельности компании.
• Покупка недвижимости предоставляет право на шенгенскую мультивизу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодие или до 180 дней в год. Но не является основанием для оформления ВНЖ.
• Ключевое звено сделки, которое обеспечивает её чистоту и безопасность, – нотариус. Без него не проводится ни одна транзакция.
• Стандартная процедура покупки занимает в Германии два – четыре месяца.

Что надо знать

Ипотечные кредиты выдаются как правило аннуитетным займом, так как не изменяющиеся платежи представляют хорошую основу расчета для клиента.

Аннуитетный займ

Аннуитетный займ — это форма финансирования недвижимого имущества. В Германии процентная ставка кодифицируется, как правило, на 5, 10 или 15 лет. Затем договор может быть расторгнут или продлен.

Схема расчета немецкого ипотечного кредита довольно проста и понятна. С суммы ипотечного кредита, финансирующий банк снимает за предоставление кредита, свои годовые проценты (Zinsen). Кроме этого, клиент банка выбирает годовой процент погашения тела кредита (Tilgung) Из этих двух величин и складывается общий платеж (Rate).

Далее эта сумма делится на 12 месяцев и таким образом рассчитываются ежемесячные расходы по содержанию кредита. Перерасчет кредита происходит каждый месяц после выплаты ежемесячного аннуитетного платежа.

При этом аннуитетный платеж остается неизменным на весь срок кредитования в то время как сумма с которой рассчитываются годовые проценты (Zinsen) ежемесячно уменьшается, а выплаты по возвращению тела кредита (Tilgung) ежемесячно увеличиваются.

Право собственности

Недвижимость полностью переходит в вашу собственность только после окончательного погашения ипотечного займа. Несмотря на это, недвижимость можно в любое время продать, предоставив банку гарантии выплаты остаточной суммы кредита, например из денег, полученных за продажу жилья.

Размер процентов

Размер процентов по ипотечным кредитам в Германии составляет нa данный момент около 2 – 3% годовых. Такая низкая процентная ставка а так же возможность получения бессрочного вида на жительство (для юридических лиц), делает оформление ипотечного кредита, на приобретение недвижимости для российских граждан, очень привлекательным.

Налоговый зачет

В соответствии с соглашением об избежании двойного налогообложения между Россией и Германией, российские налоговые органы предоставляют налоговый зачет на подоходный налог, выплаченный в Германии.

Единоразовые расходы

Единоразовые расходы при покупке недвижимости в Германии расчитываются от суммы, зафиксированной в договоре о купле-продаже:

• 3,5% — налог на покупку;
• 2,0% — расходы по нотариальному и юридическому оформлению;
• 3,5% — услуги маклера;
• 3,0% — услуги ипотечного брокера.

Аннуитетные платежи — равные друг другу платежи, выплачиваемые через определённые промежутки времени, содержащие денежные средства на оплату процентов и частичный возврат кредита.

Если кредит погашается аннуитетными платежами, значит, каждый месяц вы будете платить по кредиту одинаковую сумму независимо от того, находитесь ли вы в начале или в конце срока кредита.

Ипотека в Польше

Валюта кредита	польский злотый, евро, швейцарский франк, доллар
Сумма займа	до 80-90% от цены объекта
Кредитная ставка	4-4,5%
Срок кредита	до 30-35 лет

Павел Ружицкий, руководитель агентства недвижимости Orzech Lux:

Банки Польши выдают кредиты негражданам ЕС только в том случае, если у них есть ВНЖ в стране, хотя бы временный, срок действия которого еще минимум год (для нескольких достаточно и полгода).

Конечно же, банки любят, чтобы доход был в Польше, лучше всего – рабочий контракт на неопределенный срок (который все равно, по сути, работодатель и сотрудник могут разорвать в любой момент). Причем проработать необходимо фактически всего шесть месяцев (для некоторых банков хватает и трех месяцев) с обязательным фактическим зачислением зарплаты на счет. И с этого счета необходимо покупать какие-то продукты, одежду, в общем не копить деньги, а тратить на обычную жизнь, оставляя каждый месяц сумму, которая, по расчетам, будет уходить на погашение кредита.

Не спешите со схемой «купил фирму – оформил себя туда на работу – получил ВНЖ – взял ипотеку». Раньше такое «прокатывало», так как после получения кредита банк уже не требует доходов или трудоустройства, даже ВНЖ может закончиться, главное, чтобы погашение шло без просрочек. Сейчас в такой фирме нельзя быть одновременно и работником, и учредителем, а лучше даже и не быть одновременно директором. Да и фирма не может быть только созданная, без реальной деятельности, оборотов и т. п. Можно наслушаться разных «консультантов», потратить на все это денег, а в итоге кредит не получить…

Если доходы не в Польше, их юридически принимают в расчет, но возникает другой вопрос. Валюта кредита и валюта доходов должны быть одинаковыми. Поэтому если у вас зарплата в евро или швейцарских франках, можно обращаться за ипотекой. Доллары не очень любят. Ну а в других валютах кредитов не выдают. На практике таких ситуаций с доходом не в Польше много среди фрилансеров.

Мы сами уже не занимаемся организацией получения кредитов, сотрудничаем с несколькими кредитными брокерами, которые сопровождают весь процесс под ключ. При этом услуги брокера оплачивает банк. Многие удивляются, что брокеру ничего платить не нужно. Это действительно так, даже ставка по кредиту будет такая же, как если бы заемщик обратился в банк напрямую.

Причины – банки оптимизируют расходы и переходят на аутсорсинг во всем, в том числе в организации «продажи ипотеки». Брокер также выполняет большую часть работы для банка по оформлению документов, формирует кредитное дело и дистанционно выносит на кредитный комитет. Также он в курсе, какой банк вынужден, например, в конкретном квартале нарастить кредитный портфель для выполнения планов и может дать лучшие условия. Да, с банком в Польше можно торговаться по процентам.

Виды погашения ипотеки

Российская система кредитных займов существенно отличается от той, что действует в ФРГ. Поэтому иностранцам непросто сразу разобраться в тех видах погашения кредита, которые предлагает им банк. В разделе будут разобраны плюсы и минусы всех вариантов.

Фиксированная процентная ставка

Это самый популярный вариант. Суть предложения заключается в том, что на протяжении действия договора заемщик ежемесячно выплачивает одну и ту же сумму. В первые годы ее большая часть состоит из процентов по кредиту, а в последующие – плавно перетекает в тело займа. Но клиент банка разницы не замечает, так как для него сумма не меняется.

Такой вариант для россиян наиболее удобен, так как позволяет на несколько лет вперед просчитать свои расходы и доходы. Это несомненный плюс фиксированной ставки, но и минус у нее тоже существует – при общем снижении процентов по ипотеке за годы прошедшие после подписания договора заемщик не сможет воспользоваться шансом уменьшить свое кредитное время с помощью перезаключения соглашения с банком.

Погашаемая закладная

Эта система в России известна мало, а вот в Европе она выступает в качестве классического варианта ипотечного займа. В ФРГ такой вариант погашения выстраивается на следующих нюансах:

1. Основа платежей – погашение процентов по займу, которые не зависят от количества лет.
2. Клиент сам предлагает, какую долю кредита он хотел бы погашать ежегодно – меньше 1% эта сумма не может быть.
3. К указанной сумме добавляется процентная ставка.
4. На основе полученных цифр рассчитывается срок кредита.

К минусам погашаемой закладной относят сложности с досрочным погашением жилищного займа, если в будущем материальное положение титульного заемщика улучшится.

Выплата только процентов

В Германии этот вариант не самый популярный, так как сопряжен с рядом рисков для финансовых учреждений. В первую очередь он не подходит тем, кто планирует взять крупный займ с небольшой долей первоначального взноса. Банки просто не предложат такой способ погашения кредита клиенту.

Он заключается в выплате процентов равными долями в течение срока действия соглашения, а тела займа – одним траншем в последние месяцы.

Обычно получить ипотеку с погашением только процентов могут лица, планирующие приобрести объекты недвижимости для коммерческих целей или для сдачи в аренду. При содействии опытного ипотечного брокера можно убедить банк в том, что именно такой погашения кредита удобен ему в конкретном случае.

Для банковской сферы ФРГ характерен индивидуальный подход к любому клиенту. При четких общих требованиях менеджеры внимательно рассматривают каждый случай и подбирают приемлемый вариант платежей.

Основные положения ипотечного кредита

Большинству иностранных граждан выдается ипотечный займ в размере 100-150 тыс. долларов. На величину ипотеки влияет уровень доходов клиента.

Самые важные условия выдачи ипотеки:

1. Средняя величина первоначального взноса – 40%. Также она может быть снижена до 30% или наоборот увеличена до 50%. На изменение взноса влияет репутация заемщика, кредитная история и уровень доходов.
2. Срок кредитования – 15-30 лет. Выбирается по желанию заемщика. Большая часть клиентов предпочитает максимальный срок, так как снижается размер ежемесячных взносов. Минимальный срок кредитования также невыгоден для банка, потому что он уменьшает прибыль кредитной компании.
3. Оформление страховки. Покупая в Америке квартиру или дом, обязательно требуется страхование объекта от стихийных бедствий, катастроф и других непредвиденных обстоятельств.
4. Отсутствие комиссии и штрафов за досрочное погашение ссуды.

Для иностранных граждан, желающих оформить в американском банке ипотеку, предъявляется ряд требований:

• Возрастная категория – 25-75 лет;
• Имеется действующий ВНЖ, рабочей визы или Green Card;
• Наличие карты социального страхования;
• Хорошая кредитная история без просрочек и неуплат;
• Действующий счет в американском банке, на котором лежит сумма, равная 12 ежемесячным взносам по кредиту.

За предоставление заемных средств клиенты должны уплатить 3%-ную комиссию. На банковском счету должна лежать определенная сумма.

Преимущества и недостатки покупки недвижимости в Германии

В отличие от других стран Евросоюза, в Германии весьма неохотно предоставляются льготы для собственников жилья. Получить временный вид на жительство в Германии россиянам весьма проблематично в силу натянутости отношений с Россией. Самый простой способ – оформление бизнеса в стране с привлечением к работе местного населения.

Приобретение недвижимости позволяет получить визовые льготы: шенгенскую мультивизу сроком до 90 или 180 дней в году.

Кроме того, основная часть российских покупателей недвижимости обращается за ипотекой в инвестиционных целях. Сдача квартиры или дома в аренду будет полностью покрывать платежи по кредиту и коммунальные расходы, а также приносить дополнительную прибыль.

Сроки оформления

Быстро оформить ипотеку у вас не получится. Не забывайте, что вы иностранец, поэтому входите в группу риска, даже если уже давно проживаете в Германии и имеете соответствующий статус.

Как минимум пара недель уйдёт на сбор документов. Затем нужно будет лично посетить все близлежащие банки, ознакомиться с условиями кредитования, выбрать оптимальные и подать заявки. Для этого также необходимо немало времени, особенно если придётся ехать в другие населённые пункты, чтобы охватить как можно больше кредитных организаций.

Решения банка придётся ожидать ещё несколько недель. Кредитору нужно оценить все риски и проверить иностранного гражданина на благонадёжность и платёжеспособность. На это может уйти до месяца, а то и больше.

После того как несколько банков одобрят ипотеку и предложат окончательные условия, можно будет выбрать наиболее выгодный вариант.

Особая схема – сберегательные кассы

Необычная схема финансирования покупки недвижимости, которая работает в этой стране – это Bausparkassen. Это, по сути, сберкассы, или особые финансовые компании, которые поддерживают людей, желающих улучшить свои условия для проживания. Если говорить достаточно просто, то это выглядит следующим образом – если есть группа желающих возвести здание, допустим, десять человек, и у них имеется в год по  10 000 евро. Тогда 100 тысяч, которые нужны для строительства здания, появятся у него только через десяток лет. Но если рассматривать капитал отдельно взятой группы человек – то его хватит на строительство здания, не откладывая дело в долгий ящик.  Так это и работает.

На деньги фирмы, которая была открыта с целью финансировать строительство, один из ее участников может начать строительство дома уже спустя год, если остальные граждане, условно говоря, предоставят ему свой кредит.

Спустя еще пару-тройку лет второй человек начнет постройку, первый же, который уже возвел здание, будет заниматься возвратом условного кредита.

Отметим, что в стране сейчас действуют более тридцати таких фирм, в распоряжении которых более тридцати миллионов контрактов, заключенных 19-ю миллионами немцев. Тогда каждый 4-й житель решает свои жилищные вопросы именно с помощью таких фирм. Они заключают специальный договор – условия везде различаются, но суть остается единой для всех – когда взнос покроет половину покупки, клиент может приобрести кредит на оставшуюся сумму, причем ставка составит всего 2-3% иногда больше. При накоплении средств государство дотирует гражданина, а фирма, где он работает, переводит на его счет свои дотации.

Впрочем, есть и более привычные схемы ипотечного кредитования в Германии. Хотя вышеуказанные кассы появились в этой стране в XVIII веке, более современные схемы начали действовать только в XIX-XX вв.

Если попробовать понять разницу между сберкассой и ипотекой – то получится, что ипотечный кредит предлагает займ под залог недвижимости плюс процент. А вот контракт с немецкой сберегательной кассой заключают обычно на определенную сумму денег. Она складывается из двух пунктов – это капитал клиента и низкопроцентный кредит, который он выплачивает после покупки, то есть через 10 лет.

Как иностранному гражданину получить ипотеку

Иностранец, как и гражданин Германии, в процессе оформления ипотеки проходит несколько этапов. Подойти к ним нужно со всей серьезностью.

Шаг первый: анализ предложений

В банковской сфере Германии царит атмосфера конкуренции, поэтому в поисках наиболее выгодных предложений рекомендуется посетить 10-15 учреждений. Если в одном из банков упомянуть о выгодном предложении, поступившем от предыдущего, то можно получить еще более интересное предложение.

Но это произойдет только при определенных характеристиках объекта недвижимости:

1. Новостройка;
2. Престижное расположение;
3. Сдача в наем.

Искать жилье самостоятельно в ФРГ не принято. Делается это через:

• Риэлторские компании;
• Интернет-ресурсы (здесь часто размещается и кредитный-онлайн калькулятор);
• Маклеров.

Доступные варианты жилья представлены следующими предложениями:

• Reihehäuser – стандартные дома, выстроенные в ряд;
• Eigentumswohnung – квартиры в черте города.

Наиболее престижные варианты – это:

1. Doppelhaus – коттедж на 2 семьи;
2. Einfamilienhaus – дом на 1 хозяина;
3. Altbauhauser – старинный особняк.

Важно учитывать, что в Германии допускается продажа жилья с жильцами. Выселить их до окончания срока договора невозможно

Шаг второй: подготовка необходимых документов

К этому этапу нужно отнестись с максимальной серьезностью и не допускать ошибок, которые могут привести к отказу в предоставлении кредита.

Шаг третий: открытие счета в банке и его пополнение

Все сделки с недвижимость в ФРГ оплачиваются только через банк. Для открытия счета понадобятся:

• Личное присутствие клиента;
• Копии 2 удостоверений личности;
• Справка о прописке;
• Заполненный бланк заявления;
• Рекомендации.

Финансовые учреждения страны опасаются работать с «грязными» деньгами, поэтому требуют показать источник получения денег.

Счет открывается только в евро, а работать с ним можно сразу же после заключения договора.

Шаг четвертый: заключение договора

Вопросы оформления ипотечного займа регулируются 2 документами:

1. ГК ФРГ;
2. Закон об ипотечных банках.

Соглашение между банком и заемщиком заключается с учетом внесения обязательных пунктов:

• Размер суммы с учетом процентов;
• Условия получения ипотеки в Германии;
• Характеристика всех выплат;
• Возможные способы погашения задолженности;
• Условия прекращения договора.

В документе очерчивается круг действий, которые заемщик имеет право совершать с недвижимостью – ставить на учет, страховать и не только.

Ставки по ипотеке за рубежом

Уже несколько лет Банк Японии держит краткосрочную процентную ставку без изменений на уровне -0,1%. В результате чего ставки по ипотеке самые низкие по сравнению с другими странами: десятилетний займ с фиксированной процентной ставкой может составлять 0,65%, а японский банк Sumitomo Mitsui Trust предлагает ставку в 0,53%.

Германия 

В 2019 году ипотеку на 10 лет в стране можно взять со ставкой в 1%. Но первоначальный взнос должен достигать до 50% стоимости жилья, а ежемесячные платежи не могут превышать 35% заработка. Несмотря на столь низкий процент ипотечных платежей, только 46% немцев являются домовладельцами, что ниже среднего показателя в 69% по ЕС.

Франция 

В июне 2019 года ставки по ипотечным кредитам во Франции достигли в среднем 1,23% по данным центрального банка страны. Банковская среда в стране чрезвычайно конкурентна, поэтому кредиторы пытаются привлечь клиентов выгодными предложениями.

Великобритания 

В этом году средние ставки колеблются от 1,56% по ипотеке с фиксированной ставкой на 2 года до 2,65% по ипотеке с фиксированной ставкой на 10 лет.

В Великобритании, как и в других странах ЕС, существуют 2 вида займов: с плавающей процентной ставкой и с фиксированной на определённое количество лет, как правило, от двух до пяти, но могут достигать и десятилетнего срока.

Швеция 

Ипотеку выдают под 2,5-3,2% годовых. Особенно интересно то, что только в 2016 году срок её выплаты сократили до 105 лет. Столь растянутые во времени платежи позволяют ежемесячно расставатся с небольшими суммами, правда, наследники часто продают дома, чтобы погасить долг.

Греция 

Средняя плавающая ставка по ипотеке в июне 2019 года составила 3,08%. Греческие банки опасаются выдавать займы из-за большого количества просроченных кредитов, поэтому процент вырос по сравнению с прошлым годом.

США 

В 2019 году в Америке средняя ставка по ипотеке составит 3,12% при пятнадцатилетнем займе и 3,6% при займе длительностью до 30 лет.

Австралия 

Средняя ставка на покупку недвижимости у четырёх крупнейших кредиторов страны составляет 4,94%.

Снижение процентов по ипотечным займам наряду с ослаблением правил кредитования и неожиданным переизбранием правоцентристского правительства вызвало оживление на рынке жилья в Австралии. Цены на недвижимость в Сиднее выросли за последние два месяца впервые после двухлетнего падения.

Нигерия 

Одна из самых высоких ставок по ипотеке среди других стран — 30%, что обусловлено высокой инфляцией. Тем не менее, граждане, которые вносят небольшой процент своего дохода в государственный банк, могут претендовать на ставку в 9% от Национального жилищного фонда.

Подводя итоги

Заключить кредитный договор с немецким банком могут как резиденты страны, так и иностранные граждане, с единственной разницей: немцам доступен более широкий спектр кредитов. Все остальные могут рассчитывать в основном на получение денег для покупки жилья или открытия бизнеса. При этом чем выше будет стоимость предмета договора, тем больше шансов на то, что банк пойдет вам навстречу.

Для получения кредита понадобится довольно обширный пакет документов, среди которых наиболее важными являются подтверждение платежеспособности, наличие ВНЖ и постоянного дохода. Предпочтение отдается лицам, официально трудоустроенным в Германии.

И не забывайте о том, что кредитор предоставит вам только половину стоимости покупки. Вторую часть суммы придется не только иметь в наличии, но и подтвердить банку, что вы ею располагаете. Выполнив все условия, вы получите возможность оформить заем на очень выгодных условиях с более низкой ставкой, чем у себя на родине.