Процедура приобретения недвижимости в германии

Плюсы и минусы ведения арендного бизнеса в Германии

Плюсы	Минусы
Германия – «нация арендаторов»: около 50% немцев снимают недвижимость. Инвесторы выигрывают от сложившейся ситуации, так как всегда могут сдать жильё в аренду	Последние десять лет цены на недвижимость растут быстрее арендных ставок. Это привело к снижению доходности немецких квартир. В крупных городах средняя рентабельность составляет 1–3%, в небольших всё ещё можно получить более 5%
Во многих регионах наблюдается дефицит жилья. Это провоцирует постоянный рост цен на недвижимость и даёт собственнику ещё один канал получения дохода – за счёт капитализации его имущества	В Германии уровень арендной платы регулируется законодательством. Собственник не может выставить цену по своему усмотрению. Также владелец не имеет права повышать цену по уже действующему договору более чем на 15% за три года
Низкий порог входа в арендный бизнес: в небольших городах Германии всё ещё можно найти квартиру для сдачи внаём даже за €30 тыс. Спрос от арендаторов ниже, чем в мегаполисах, но он всё-таки есть	Владелец квартиры не может быстро выселить арендатора: уведомлять необходимо за три – девять месяцев. В случае разногласий – обращаться в суд. А судебные разбирательства в Германии длительные и недешёвые
Арендный бизнес в Германии считается одним из самых защищённых в мире. Все процессы прозрачны, расчёты проводятся только по безналу, а система работает так, что защищены и арендодатели, и арендаторы. Сделку с недвижимостью можно заключить дистанционно	Германия – страна с высоким уровнем жизни. Это отражается в том числе на стоимости ремонтных работ и стройматериалов. Если выяснится, что дому необходим серьёзный ремонт, счёт может оказаться существенным – тысячи и даже десятки тысяч евро
У инвесторов всегда есть возможность приобрести готовый арендный бизнес, когда объекты на момент продажи уже сданы. В этом случае все цифры по доходности подтверждаются документами. При переходе прав собственности новый владелец автоматически вступает в существующий договор аренды и начинает получать платежи на свой счёт	Сдача квартир посуточно без лицензии запрещена во многих популярных регионах. Нарушителей ждут штрафы (до €500 тыс.). Получить лицензию иностранцу крайне сложно
В Германии нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Арендный бизнес в сфере жилой недвижимости не требует создания юридического лица. И если объектов не много, то удобнее и дешевле оформлять их на физлицо	В Германии сравнительно высокий подоходный налог – до 45% для крупных инвесторов, которые зарабатывают больше 260 тыс. в год. Есть возможность снизить налогооблагаемую базу, но для этого необходимо привлекать консультантов. При этом не забывайте, что Германия подписала соглашение об избежании двойного налогообложения со многими странами, в том числе с Россией
В стране хорошо развиты услуги управляющих компаний – легко найти посредника, который возьмёт на себя все операционные издержки. Стоимость работ – от €30 за квартиру в месяц	Покупка недвижимости сама по себе не даёт зарубежному собственнику права поселиться в Германии. Основанием может стать ведение бизнеса в стране, но собственнику придётся доказать властям, что его компания полезна для региона, а его присутствие в Германии необходимо
Государство берёт на себя риски по выплате арендной платы в случае форс-мажорных обстоятельств, например если арендатор потеряет работу

При грамотном вложении средств и правильном выборе объектов и УК арендный бизнес может приносить стабильный доход. Процент доходности в Германии невысокий (в среднем 3% годовых). Тем не менее это надёжные вложения для приумножения средств. А если учесть рост стоимости самой недвижимости, то дополнительно можно заработать при перепродаже.

Каких-то серьёзных минусов и рисков при вложении в немецкую недвижимость нет. В основном все возможные ситуации связаны с частными случаями – когда в квартиру вселяются представители маргинальных слоёв общества. Часто они лишены стабильного заработка, поэтому в какой-то момент перестают платить за проживание.

За помощью в социальные службы такие люди идут нечасто, поэтому остаётся единственный вариант – выселение их через суд. А процесс занимает время, в которое владелец квартиры также не получает доход. 

Чтобы избежать таких ситуаций, эксперты рынка советуют обращаться в управляющие компании, которые на этапе сдачи в аренду проверяют документы и платёжеспособность претендентов.

Фото: pixabay.com, unsplash.com

Инфографика: Ольга Бодрова

Социальное жилье в Мюнхене

Социальное жилье в Германии не распространено, и недвижимость в основном можно арендовать только у частных лиц. Однако существует льготное субсидируемое государством жилье, которое составляет около 5% жилья в Германии. Субсидированное жилье можно найти через жилищные компании (wohnungsunternehmen), жилищные ассоциации (wohnungsgesellschaften) или кооперативы (wohnungbaugenossenschaft). Управление жилищным фондом в Германии осуществляется на муниципальном уровне, и многие города, включая Мюнхен, взяли на себя обязательство предоставить к 2021 году больше субсидируемых домов для малообеспеченных жителей.

Социальное жилье предоставляется лицам с низкими доходами, а также одиноким родителям, пожилым жителям и беременным женщинам. Люди с низким доходом могут требовать жилищного пособия в виде субсидии на аренду жилья (wohngeld). Чтобы подать заявку на социальное жилье, жилищное пособие или получить дополнительную информацию, нужно связаться с отделом социальных служб мэрии Мюнхена.

Что влияет на стоимость аренды жилья в Германии

Стоимость аренды жилья в Германии обусловлена многими факторами. На нее влияет тип жилой недвижимости и ее местонахождение, площадь. Более высокие арендные ставки характерны для западных федеральных земель, более низкие – для восточных.

В последние годы наблюдается рост цен на аренду, поэтому во многих крупных городах (Мюнхене, Гамбурге) были введены ценовые ограничения, в соответствии с которыми арендная плата не может превышать более чем на 10% среднюю стоимость на данной территории.

Для того чтобы лучше ориентироваться в ценах на аренду жилья в Германии, следует учитывать индекс средних цен Mietspiegel, который к тому же защищен юридически (§ 558c BGB).

Средние ставки на аренду квартир по федеральным землям Германии в 2021 году:

Федеральная земля/город	Цена в евро/м² 30 кв.м/евро	Цена в евро/м² 60 кв.м	Цена в евро/м² 100 кв.м
Баден-Вюртемберг
Земля Баден-Вюртемберг	15,45	10,84	9,96
Штутгарт	23,27	16,95	14,92
Тюбинген	13,67	11,23	10,33
Мангейм	12,69	9,53	10,09
Бавария
Земля Бавария	15,40	11,67	10,63
Мюнхен	22,41	18,26	18,01
Эрланген	14,53	11,19	10,50
Нюрнберг	14,03	10,47	10,86
Берлин
Земля Берлин	14,38	11,32	12,5
Берлин	14,38	11,32	12,5
Бранденбург
Земля Бранденбург	6,79	6,38	7,82
Потсдам	9.70	9.74	10,80
Бранденбург ан дер Хавель	6,03	5,70	6,28
Свободный город Бремен
Земля Бремен	9,56	7,65	9,42
Бремен	10,56	9,04	10,20
Свободный город Гамбург
Гамбург	16,14	12,07	13,36
Гессен
Земля Гессен	14,29	10,44	10,32
Франкфурт-на-Майне	18,07	14,20	14,75
Висбаден	14,05	10,81	11,59
Фульда	12,87	8,98	8,56
Мекленбург-Передняя Померания
Земля Мекленбург-Передняя Померания	7,42	6,03	7,45
Шверин	7,32	5,65	7,35
Росток	7,71	7,26	10,01
Нижняя Саксония
Земля Нижняя Саксония	9,46	7,21	7,45
Ганновер	11,40	8,67	9,90
Хильдесхайм	8,37	6,73	7,06
Северный Рейн-Вестфалия
Земля Северный Рейн-Вестфалия	10,37	7,16	8,06
Дюссельдорф	13,47	10,70	11,83
Дортмунд	9,48	7,05	8,19
Кельн	14,12	11,07	11,57
Рейнальд-Пфальц
Земля Рейнальд-Пфальц	11,09	7,76	7,54
Майнц	13,45	10,77	11,73
Саар
Земля Саар	8,76	7,18	6,52
Саарбрюкен	9,18	7,40	6,96
Саксония
Земля Саксония	7,00	5,75	7,28
Дрезден	8,70	7,50	9,44
Лейпциг	8,76	6,83	8,71
Хемниц	5,45	4,93	5,69
Саксония-Анхальт
Земля Саксония- Анхальт	6,73	5,38	6,02
Магдебург	6,70	5,89	6,73
Шлезвиг-Гольштейн
Земля Шлезвиг-Гольштейн	15,45	10,84	9,96
Тюбинген	13,67	11,23	10,33
Киль	10,10	8,61	9,17
Тюрингия
Земля Тюрингия	7,14	5,69	6,33
Эрфурт	7,94	7,21	8,40

Аренда жилья в курортных районах (например, в Гармиш- Партенкирхене в Баварии) обойдется дешевле, чем в крупных промышленных центрах, но дороже, чем в провинциальных немецких городках. Так, апартаменты в Бад-Тёльц (Бавария) площадью 150 кв. м будут стоить примерно в 1 279,5 евро в месяц.

Что входит в арендную плату

Потенциальные арендаторы жилья, подбирая себе варианты на сайтах, должны учитывать, что указанная в объявлениях сумма аренды – это Kaltmiete или арендная ставка без коммунальных выплат (ее часто называют «холодной» платой за аренду). То есть, помимо арендной ставки, ежемесячно необходимо оплачивать коммунальные услуги (воду, отопление, вывоз мусора, лифт – даже при проживании на первом этаже и др.) – Nebenkosten.

В результате суммирования Kaltmiete и Nebenkosten получают Warmmiete – «теплую» плату за аренду. Но это еще не конечная сумма.

Помимо Warmmiete существует еще ряд выплат. В частности, плата за телефон, интернет, электричество, газ взимается отдельно. Кроме того, каждая семья в ФРГ должна выплачивать налог в размере 17,50 евро в месяц на радио и телевидение.

Тем арендаторам, которые при съеме жилья прибегли к помощи агентств по недвижимости, придется отнести к разовым дополнительным расходам оплату услуг маклера – Provision.

Немецкое законодательство устанавливает максимальное вознаграждение маклерских услуг. Оно исчисляется от месячной суммы аренды Kaltmiete, умноженной на индекс 2,38. То есть, если арендная ставка составляет 300 евро в месяц, то Provision составит 714 евро.

Вид на жительство в Германии в 2020 году — основания для выдачи

Процесс и условия выдачи немецкого вида на жительство  регулирует федеральный закон “О пребывании трудоустройстве и интеграции иностранцев”.

Немало наших соотечественников введены в заблуждение, думая, что вид на жительство в Германии можно получить при покупке недвижимости. Однако это не так. Иностранные владельцы недвижимости имеют право только на шенгенскую мультивизу, как было сказано нами выше. Если покупатель элитной недвижимости хочет остаться жить в Германии, и он имеет семейное состояние в размере от 1 миллиона евро, тогда ему оформят ВНЖ на основании финансовой независимости. Основания для выдачи временного вида на жительство могут быть следующими.

Найм на официальную работу по специальности

Чтобы переехать на ПМЖ в Германию для работы, соискатель должен соответствовать следующим требованиям:

• Наличие диплома по востребованной в ФРГ профессии, специальности.
• Заключенный трудовой контракт с немецким работодателем на должность по специальности в дипломе.
• Чаще всего необходимо владеть немецким языком на уровне А2 и выше. Исключения бывают для программистов, сотрудников ИТ-компаний, сотрудников гостинично-ресторанного комплекса — для них знание английского языка.

В страну можно легально попасть и до заключения трудового договора. Владельцы дипломов о высшем образовании, а с марта 2020 года и обладатели аттестатов о среднем техническом образовании по востребованным профессиям, имеют право получить долгосрочную национальную визу категории D для поиска работы на полгода.

Требование доказать, что на свободную вакансию не претендуют немецкие граждане или граждане ЕС постепенно уходит в прошлое. Немецкие чиновники закрывают на это глаза, если действительно это необходимо для улучшения показателей по безработице в конкретном немецком регионе.

Срок действия ВНЖ для работы соответствует сроку действия трудового контракта. Обычно его предоставляют на 2 года с правом продления. Вид на жительство продлевают, если заявитель не утратил рабочего места по своей специальности. Спустя 5 лет с момента пребывание в стране он сможет получить постоянный вид на жительство — ПМЖ.

Ведение бизнеса

Для иностранных бизнесменов, которые хотят зарегистрировать компанию в Германии и переехать туда жить на постоянной основе с видом на жительство, установлены следующие требования:

• Подаваемый бизнес-проект удовлетворяет требованиям экономической эффективности и целесообразности для экономики конкретного немецкого региона.
• Бизнес будет приносить доход от 4500 евро в месяц на одного учредителя. На семью бизнесмена требования минимального дохода значительно увеличиваются.
• Высокие личностные и деловые качества учредителя бизнеса.

Полезность открываемого бизнеса для немецкого региона определяются конкретные чиновники из ведомства по делам иностранцев. Бизнесмен может повлиять на процесс только тем, что внесет солидный уставной капитал в компанию, создаст рабочие места для немецких соискателей.

Для вида на жительство лучше всего открывать общество с ограниченной ответственности GmbH, минимальный размер учредительского капитала которого составляет 25000 евро.

Заявитель должен подать бизнес-план в немецкое посольство или консульство. Его передадут в госорган того города, где будет регистрироваться бизнес. Все документы будут рассматривать чиновники на местах. Срок рассмотрения заявки может составить от полугода и более.

Финансовая независимость

Под этим термином немцы понимают состоятельных лиц, чей семейный капитал составляет более 1 млн. евро. Такие иностранцы интересны для немецких властей. Они с радостью предоставляют им вид на жительство в надежде, что те будут тратить и инвестировать свои деньги в ФРГ.

Получение ВНЖ на других основаниях

Студенты из числа наших соотечественников, которые поступили в немецкие высшие учебные заведения, имеют право оформить вид на жительство на период от учёбы. По окончанию института они также могут продлить временный вид на жительство на 18 месяцев для поиска работы. С занятием вакантной должности они могут оформить ПМЖ в Германии.

Если наш соотечественник вступает в брак с немецким гражданином, он также имеет право получить вид на жительство. Чтобы не допустить фиктивных браков, немецкие чиновники будут проверять такие супружеские пары на протяжении 4 лет.

Воссоединение семьи означает получение вида на жительство лицами, которые являются прямыми родственниками обладателей ПМЖ или немецкого паспорта.

Удалённая сделка

Недвижимость в Германии можно приобрести без визита в страну. Для проведения сделки покупатель оформляет нотариальную доверенность на представителя, например агента, или специальное согласие на совершение конкретной сделки от его имени (Genehmigung). Этот документ готовят у нотариуса в родной стране, затем апостилируют и переводят на немецкий язык. Оригинал отправляют в Германию почтой или курьерской службой.

Читайте подробнее о дистанционных сделках

• Рынок не ждёт: как дистанционно совершить сделку с недвижимостью в Германии?
• Удалённая покупка недвижимости в Германии. Кейсы для инвестиций

Налоги и дополнительные расходы при покупке недвижимости в Германии

Налог на покупку недвижимости

Обязательным условием внесения нового собственника в поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer). Размер налога варьируется в зависимости от региона. Например, в Берлине он сейчас составляет 6%.

За уплату этого налога отвечают солидарно покупатель и продавец. В большинстве случаев в договоре указывается, что все сопутствующие расходы по оформлению сделки несёт покупатель.

Обязательным условием внесения нового собственника в поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer)

Продавец оплачивает расходы, связанные с удалением обременений, зарегистрированных в поземельной книге, а также расходы по дополнительному заверению договора (Nachgenehmigung), если он не смог присутствовать на основном заверении (Beurkundung).

К расходам со стороны покупателя относятся: налог на приобретение недвижимости, нотариальные услуги, издержки на переоформление прав собственности, комиссия маклера.

Ставки налога на покупку недвижимости в Германии в 2020 году

Федеральная земля	Налоговая ставка
Берлин	6,0%
Бранденбург	6,5%
Баден-Вюртемберг	5,0%
Бремен	5,0%
Гамбург	4,5%
Нижняя Саксония	5,0%
Северный Рейн – Вестфалия	6,5%
Рейнланд-Пфальц	5,0%
Саар	6,5%
Саксония-Анхальт	5,0%
Шлезвиг-Гольштейн	6,5%
Тюрингия	6,5%
Бавария	3,5%
Гессен	6,0%
Мекленбург – Передняя Померания	6,0%
Саксония	3,5%

Оплата услуг нотариуса

Нотариальные расходы рассчитываются по специальной таблице, в соответствии с которой взимается определённая сумма за каждую операцию. В среднем получается порядка 1,5% от рыночной цены, но если стоимость недвижимости низкая, то гонорар нотариуса может быть и выше – около 2-3%. И наоборот, при покупке дорогих объектов процент ниже среднего.

Расходы на регистрацию нового собственника

Расходы на регистрацию прав собственности в поземельной книге составляют в среднем 0,5% или до 1,0%, если стоимость недвижимости низкая.

Комиссия риелтора

Комиссия маклера составляет в среднем от 3 до 6% + НДС, и платит её в большинстве случаев покупатель.

Иногда комиссия или её часть взимается с продавца и включена в стоимость недвижимости.

По более дешёвым объектам маклеры иногда самостоятельно устанавливают фиксированную сумму комиссионного вознаграждения.

Ипотека в Германии

Иностранцы могут рассчитывать на ипотеку в немецких банках. Но в этом случае вырастут затраты: за рассмотрение кредита ставка в среднем 1% от цены объекта.

С иностранными заёмщиками работают многие немецкие банки, например:

Типичные условия предоставления кредитов в Германии

Ставка для кредита на 30 лет	2,79%
Ставка для кредита на 15 лет	2,23%
Ставка для кредита на 5 лет и менее	3,12%

Обзор ситуации на рынке недвижимости Германии

Ранее ожидалось, что многолетний бум на немецком жилищном рынке закончится из-за снижения доходов населения, роста безработицы и ослабления экономики. Но в третьем квартале 2020-го дома и квартиры в стране подорожали на 7,8% за год, согласно данным Федерального статистического ведомства, а по версии портала Global Property Guide – на 12,4%.

Доходность же от аренды в мегаполисах последние несколько лет падает. По итогам третьего квартала 2020 года в центре Берлина она составляет 2,99% годовых до вычета налогов, во Франкфурте – 3,70%, в Мюнхене – 2,86%.

• Ограничений на покупку недвижимости в Германии для россиян и граждан стран СНГ нет. Если собственность оформляется на юридическое лицо, потребуется документ из Торговой палаты (Handelskammer), который подтверждает законность деятельности компании.
• Покупка недвижимости предоставляет право на шенгенскую мультивизу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодие или до 180 дней в год. Но не является основанием для оформления ВНЖ.
• Ключевое звено сделки, которое обеспечивает её чистоту и безопасность, – нотариус. Без него не проводится ни одна транзакция.
• Стандартная процедура покупки занимает в Германии два – четыре месяца.

Посещение недвижимости

Следующим шагом в контрольном списке для покупки дома в Германии является осмотр самой недвижимости. В поисках недвижимости вашей мечты вы найдете в интернете, через печатные объявления, через предложения агенств недвижимости или просто во время прогулки. Пути разнообразны, как и предлагаемая недвижимость. Если у вас уже есть конкретные представления о том, как должно выглядеть ваш дом в Германии, вы можете поделиться своими идеями с нами и мы подготовым для вас предложения под ваш финансовый лимит.

 Старые здания или готовая недвижимость обычно продаются через брокера ( маклера ) или частного лица. В то время как у застройщиков вы можете получить представление о своем будущем доме только на основе экспозиций и планов строительства, осмотр готовых зданий возможен еще до подписания контракта.

Перед заключением договора купли-продажи в Германии предлагается посетить несколько домов. Часто представления о том, что должна делать ваша недвижимость, по-прежнему очень неконкретны, поэтому с каждым посещением вы получаете представление о том, что вы хотите от недвижимости. Для оптимальной проверки условий освещения можно посетить при дневном свете. Таким образом, вы уже можете сделать первое распределение комнат, чтобы обеспечить оптимальное использование помещений. Подвалы и чердаки также лучше освещены. Позвольте себе объяснить запросить все точно и показать все помещения, включая участок, чтобы вы получили хороший обзор недвижимости. Фотографии или видео помогают памяти , так что даже после нескольких дней вы можете хорошо отличить отдельные объекты друг от друга. Еще до даты, когда вы хотите взглянуть на здание, запишите вопросы, которые возникли у вас. На месте у вас будет возможность устранить неясности.

Возможные вопросы, относящиеся к жизненным обстоятельствам:

• Есть ли поблизости детские сады, врачи, школы, магазины?
• Сколько времени занимает путь на работу?
• Достаточно ли количества комнат?
• Нужна ли вторая машина?

Возможные вопросы, связанные с строительством-ремонтом:

• Какова состояние дома?
• Что уже существует и что еще нужно отрегулировать? (Теплые полы, утепление и др.)
• Хорошо ли изолированы окна?
• Где проходят линии снабжения?
• Нужно ли соблюдать путевые права?

Особенно для старых зданий, помимо затрат на рабочую силу, на них могут быть другие расходы на модернизацию. Поэтому рекомендуется провести осмотр с архитектором или оценщиком. Он может точно сказать вам, что нужно сделать и какие недостатки устранить. Это позволяет вам более точно рассчитать затраты.

После осмотра стоит записаться в соответствующий окружной суд, чтобы взглянуть на выписку из земельного кадастра для вашего любимого объекта или заказать его через наше агенство. Лист предоставляет информацию о зарегистрированных нагрузках и имущественных отношениях имущества. Вы также узнаете, существуют ли права на проезд или дом находится на участке с правом наследования.

Составляющие арендной платы

При подборе вариантов надо иметь в виду, что указываемая в объявлении сумма – это «холодная» арендная плата, то есть стоимость квартиры без учёта коммунальных платежей. Квартплата – это не единственная статья расхода арендатора, кроме неё еще есть вода горячая и холодная, вывоз мусора, отопление.

Деньги за съём и коммуналку вместе составляют «тёплую» аренду. Но и это ещё не всё. Отдельно платят за пользование:

•         газом;
•         электричеством;
•         интернетом;
•         городским телефоном.

И прибавить к этому обязательный ежемесячный немецкий налог на телевидение и радио (€17.50).

Залог – необходимая составляющая арендной платы и хороших отношений владельца жилья и съёмщика. Эта сумма выплачивается хозяину при вселении и впоследствии либо используется (частично или полностью) для компенсации материального ущерба, если такой будет причинён, либо возвращается. Независимо от срока проживания сумма залога не может превышать трёхкратный размер месячной квартплаты.

На стоимость квартплаты не влияет наличие или отсутствие мебели в арендуемом помещении. Дело в том, что в этой стране не любят пользоваться чужой мебелью – исключение кратковременное проживания. А при длительном съёме немцы предпочитают квартиру с голыми стенами (за исключением кухонного оборудования и встроенной техники), чтобы обставить её новой мебелью по своему вкусу.

Иностранец может без проблем арендовать нужное жильё в Германии, при необходимости обращаясь к специалистам из агентств по недвижимости. Перед тем, как начать искать квартиру или комнату, лучше изучить законы страны, касающиеся аренды. Съёмное жильё в любом случае выгоднее приобретения недвижимости и лучше, чем проживание в отелях. Если у вас есть опыт проживания в арендованном жилье в Германии, расскажите о ваших впечатлениях на Travel247.

Если бы вы снимали жильё в Германии, что бы вы выбрали?
Самый дешёвый вариант, пока не заработаю денег 0%

Комнату в квартире – дешевле и веселее 0%

Отдельную небольшую квартиру 100%

Поселился бы в общежитии, на что-то большее нет денег 0%

Я останавливаюсь ненадолго, поэтому подыскал бы хорошее жильё на этот срок 0%

Понадобилась бы большая квартира или дом, потому что у меня семья и дети 0%

Хорошее просторное жильё на длительный срок, хозяева предоставляют скидку при длительной аренде 0%
Проголосовало: 3

Яндекс Новости

Google Новости

Поиск недвижимости в Германии

Поиск объекта чаще всего осуществляется удаленно при помощи интернет-ресурсов. Лучше всего искать недвижимость на немецких сайтах, так как русскоязычные ресурсы чаще всего создаются российскими риелторскими компаниями, которые берут за свою работу значительно больше, чем немецкие маклеры

Важно понимать, что стоимость недвижимости напрямую зависит от района. Например, в небольшой деревушке Баварии можно купить домик и за 7000 евро, это будет отличным решением для личного приобретения в качестве дачи или места, где можно остановиться в путешествии, но рентабельность такой покупки будет низкой

Также важно обращать внимание на район самого города, его благополучие и население. В Германии за последние несколько лет стали образовываться гетто, населенные мигрантами. Продать такую недвижимость впоследствии будет непросто

Лучше всего иметь в ФРГ знакомых, которые могли бы подсказать самые лучшие районы

Продать такую недвижимость впоследствии будет непросто. Лучше всего иметь в ФРГ знакомых, которые могли бы подсказать самые лучшие районы.

В отличие от России, Украины и Беларуси, стоимость недвижимости в столице Германии не самая высокая. Наиболее дорогие квартиры в Мюнхене и Франкфурте.

Этап 2. Просмотр объекта

Выехать на объект вы сейчас не можете, поэтому ознакомьтесь с будущей собственностью по видео. Покупка по картинке не рекомендуется, однако видео очень много может сказать о состоянии объекта.

Чтобы организовать съёмку, вам потребуется доверенное лицо

Консультант, маклер, друг – неважно, кто это будет. Главное, чтобы этот человек мог выехать на объект и снять его

Заранее определитесь с тем, на что ему нужно будет обращать внимание. Если съёмка объекта выполнена качественно, вы увидите и положительные стороны объекта, и его недостатки

По статистике на сегодня, 37% инвесторов готовы просматривать объект по видео.

Что можно купить с инвестиционными целями в Германии

Магазин в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия

1 500 000 €

Площадь 1050 м2

IIG real estate consult…

Офис во Франкфурте-на-Майне, Германия

499 200 €

Площадь 416 м2

Estate-Service24

Коммерческая недвижимость в Германии

2 350 000 €

Площадь 1020 м2

ИНДОМ

Коммерческая недвижимость в Германии

1 450 000 €

Площадь 852 м2

Walter Immobilien

Магазин в Германии

2 500 000 €

Площадь 1285 м2

BiG Property

Коммерческая недвижимость в Дормагене, Германия

10 000 000 €

Площадь 8600 м2

DEM GROUP GmbH

Доходный дом в Берлине, Германия

Цена по запросу

Площадь 1611 м2

INVESTIX

Магазин в Берлине, Германия

13 600 000 €

Площадь 6326.72 м2

EW Real Estate

Кафе, ресторан в Регенсбурге, Германия

4 800 000 €

Площадь 475 м2

Simple Estate

Магазин в Лейпциге, Германия

3 900 000 €

Площадь 1555 м2

EW Real Estate

Отель, гостиница в Регенсбурге, Германия

7 000 000 €

Площадь 5000 м2

EW Real Estate

Инвестиционный проект в Фельберте, Германия

824 598 €

Площадь 1628.79 м2

DEM GROUP GmbH

Магазин в Берлине, Германия

3 950 000 €

Площадь 402.61 м2

EW Real Estate

Офис в Берлине, Германия

799 000 €

Площадь 174.34 м2

EW Real Estate

Коммерческая недвижимость в Готе, Германия

1 400 000 €

Площадь 2000 м2

EW Real Estate

Отель, гостиница в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия

5 197 500 €

Площадь 9500 м2

ИНДОМ

Коммерческая недвижимость в Германии

1 600 000 €

Площадь 1138 м2

ИНДОМ

Доходный дом в Гельдерне, Германия

2 784 500 €

Площадь 1200 м2

МААЛь

Доходный дом в Берлине, Германия

5 692 500 €

Площадь 890 м2

CM Real Estate

Доходный дом в Дрездене, Германия

2 300 000 €

Площадь 313.68 м2

CM Real Estate

Срок покупки дома: завершение финансирования

Вы нашли недвижимость своей мечты и больше всего хотите переехать сразу? Поздравляем, вы на один шаг приблизились к своей мечте о собственном доме. Теперь важно начать финансирование с банка. Вы также можете завершить свое ипотечное финансирование у несвязанного поставщика финансовых услуг. Из нашей сети из более чем 400 банков мы выбираем партнера, адаптированного к вашим потребностям. При этом мы предлагаем вам интенсивную консультацию и очень хорошие условия – без обязательств и бесплатно.  Для проверки кредитоспособности необходимы следующие документы:

• 1.Последние три свидетельства о зарплате (пенсионные свидетельства о пенсиях)
• 2.Текущая информация о пенсии
• 3.Последнее уведомление о налоге на заработную плату
• 4.Справка выписка из  SCHUFA,  вами подписанную
• ( SCHUFA расшифровывается как «Защитная ассоциация для общей защиты кредита». SCHUFA – это компания, перед которой стоит задача предоставлять своим договорным партнерам информацию о кредитоспособности клиентов и, таким образом, защищать их от убытков )
• 5.При необходимости доказательство частного медицинского страхования
• 6.Доказательство дополнительных кредитов
• 7.Уведомление о надвигающихся процедурах банкротства или предыдущем уменьшении активов судебным приставом за последние пять лет

Кроме того, для самозанятых запрашиваются следующие доказательства:

• 1.Определение баланса и прибыли
• 2.Бизнес-оценка
• 3.Договор акционера, если таковые имеются
• 4.Выписка из торгового реестра
• 5.В сплоченных обществах обзор переплетений

Кроме того, банк теперь нуждается в дополнительной информации о собственности. Необходимо представить следующие документы:

• Договор купли-продажи или выписка из земельного кадастра
• План строительства/ План этажа
• План застройки
• Расчет валовой базовой площади
• Расчет жилой/ полезной площади
• Расположение / кадастровый план Описание строительства
• Оценка затрат на строительство
• Утвержденный запрос на строительство
• Копия необработанного страхования
• Установка над собственной мощностью
• Заявление о разделении
• Расчет дополнительных затрат на жилье
• Выдержка из каталога строительных нагрузок
• Расходы на освоение
• Предварительная смета
• Exposé – В сфере недвижимости описание собственности 
• Фотографии объекта
• Копия страхования здания

Этот список представляет собой только обзор документов, которые может запросить банк. Однако в зависимости от банка нужны разные документы. Возьмите с собой документы на встречу с вашим банком или нейтральным поставщиком финансовых услуг, которые вы можете предъявить в это время. Вы, конечно, можете позже подать недостающие документы. Если у вас нет документов под рукой, наши местные специалисты помогут вам. Мы запрашиваем за отдельную плату несуществующие документы в ведомствах и органах власти.

Западная Германия: ликвидный рынок недвижимости

Западная Германия — коммерческий и промышленный регион с налаженной инфраструктурой, низким уровнем безработицы и высокой покупательной способностью населения. Для рынка недвижимости Западной Германии характерны:

• высокий спрос на покупку и аренду;
• меньше предложений, чем в Восточной Германии;
• высокие арендные ставки: на жильё — 15–22 евро/м² в месяц, на коммерческие объекты — 38 евро/м²;
• высокие цены на недвижимость: в среднем от 5 000 евро/м²;
• низкая доходность: 3–6%.

Мюнхен, Штутгарт, Франкфурт-на-Майне, Дюссельдорф, Гамбург — крупнейшие центры высоколиквидной недвижимости западного региона.

Недвижимость в Мюнхене
12 объявлений на Tranio

От 305 000 €

Современный жилой комплекс с зеленой террасой на крыше, Швабинг, Мюнхен

Построено в 2021

Всего 192 квартиры

От 212 000 €

Современный жилой комплекс с общей террасой на крыше, Мюнхен

Срок сдачи: 2022.III

Всего 607 квартир

От 228 000 €

Апартаменты с гарантированной доходностью в новом жилом комплексе, Мюнхен, Германия

Срок сдачи: 2022.I

Всего 91 квартира

Данные: wohnungsboerse.net

	Средняя цена покупки, €/м²	Прирост с 2015 года, %	Средняя цена аренды, €/м²	Прирост с 2015 года, %
Мюнхен	8 936	+49	22,95	+39
Штутгарт	5 663	+47	16,71	+21
Франкфурт	6 937	+79	22,56	+25
Дюссельдорф	5 167	+121	13,63	+28
Гамбург	6 251	+42	15,19	+16

Опытные инвесторы рассматривают не только мегаполисы, где перегретый рынок обусловливает высокую стоимость недвижимости, но и города с населением от 50 до 300 тыс. человек, с развитой инфраструктурой и низким уровнем безработицы. Среди таких локаций, где цены на недвижимость сохраняют потенциал роста, — Людвигсхафен, Регенсбург, Ингольштадт, Ольденбург, Хайльбронн. А в небольших населённых пунктах, где живёт 20–50 тыс. человек, можно получить ту же доходность, что и в крупных городах Германии: недвижимость здесь на 10–15% дешевле.

Успешная экономика Западной Германии стимулирует спрос и на нежилые объекты: офисы, отели, стрит-ритейл, складские помещения, площади под малый и средний бизнес. Коммерческая недвижимость в крупных городах — безопасный выбор: она высоколиквидна, так как постоянно растёт в цене. Инвесторы, выбирающие такие объекты, делают ставку не на текущий доход, а на рост капитализации.

— Какие доходные объекты в Западной Германии самые надёжные?
— В правильной локации, с долгосрочным контрактом аренды и в хорошем состоянии.

Наиболее перспективными типами коммерческой недвижимости в ближайшие 15–20 лет мы считаем дома престарелых и медицинские центры.

Коммерческая недвижимость в Гамбурге
32 объявления на Tranio

13 150 000 €

Новый отель в районе аэропорта, Гамбург, Германия

Общая площадь 2 400 м²

Доходность 4,75 %

60 057 000 €

Строящийся отель в Гамбурге, Германия

Общая площадь 16 000 м²

Доходность 4,3 %

2 800 000 €

Дом в Гамбурге, Германия

Общая площадь 669 м²

Доходность 3,5 %

Также в Западной Германии развит внутренний туризм, особенно в её южной части. Самые популярные курорты этого региона — термальный Баден-Баден, горнолыжный Гармиш-Партенкирхен, Штарнберг и Титизее-Нойштадт. Спрос на аренду в популярных туристических зонах высок: например, в 2019 году Франкфурт-на-Майне посетили больше 6 млн туристов, в то время как число гостиничных мест в городе не превышает 60 тыс.

Резюме: это надо запомнить

• Ограничений на покупку недвижимости в Германии для россиян и граждан стран СНГ нет. Если собственность оформляется на юридическое лицо, потребуется документ из Торговой палаты (Handelskammer), который подтверждает законность деятельности компании.
• Покупка недвижимости предоставляет право на шенгенскую мультивизу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодие или до 180 дней в год. Но не является основанием для оформления ВНЖ.
• Ключевое звено сделки, которое обеспечивает её чистоту и безопасность, – нотариус. Без него не проводится ни одна транзакция.
• Стандартная процедура покупки занимает в Германии два – четыре месяца.